Kluswoning na verbouwing bijna 50 procent meer waard

Een kluswoning kost gemiddeld ongeveer 100.000 euro minder dan een vergelijkbare instapklare woning. Na een grondige verbouwing stijgt de waarde gemiddeld met 178.000 euro. Daarmee biedt een kluswoning kansen voor onder meer koopstarters die een eigen woning willen kopen, maar een volledig afgewerkt huis niet kunnen betalen. Dat blijkt uit een analyse van brainbay, het dataplatform van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).

Veel kopers voeren na de aankoop van een woning kleine aanpassingen uit, zoals schilderwerk of het leggen van een nieuwe vloer. Bij een kluswoning is echter vaak sprake van achterstallig onderhoud of een sterk verouderde staat, waardoor een uitgebreide renovatie nodig is voordat de woning comfortabel bewoonbaar is. Sinds 2020 verkochten NVM makelaars meer dan 40.000 van deze woningen.

Wat is een kluswoning?

Voor het onderzoek zijn woningen die door makelaars op Funda als kluswoning zijn aangemerkt gebruikt als referentie. Daarnaast zijn verkoopfoto's met behulp van beeldherkenningstechnologie beoordeeld op kwaliteit en onderhoud. Op basis daarvan kreeg iedere woning een kwaliteitsscore. Woningen met de laagste score blijken het vaakst als kluswoning te worden aangeboden en zijn daarom in het onderzoek als zodanig geclassificeerd.

Gemiddeld een ton goedkoper

In 2025 bedroeg de gemiddelde waarde van een kluswoning 390.000 euro. Kopers moeten daarna nog investeren in de renovatie, maar krijgen wel de mogelijkheid om de woning volledig naar eigen wens in te richten. Voor een instapklare woning betalen kopers gemiddeld ongeveer 100.000 euro meer. Dit zijn woningen die direct bewoonbaar zijn zonder grote aanpassingen, al zijn ze niet per definitie nieuw of luxueus afgewerkt. Ongeveer 40 procent van alle verkochte woningen in Nederland behoort tot deze categorie.

Minder oververhitte markt

De markt voor kluswoningen blijkt minder competitief dan die voor instapklare woningen. In het afgelopen jaar werd 78 procent van de instapklare woningen boven de vraagprijs verkocht. Bij kluswoningen lag dat aandeel op 64 procent. Ook de uiteindelijke verkoopprijs lag dichter bij de vraagprijs. Kluswoningen werden gemiddeld verkocht voor 4,5 procent boven de vraagprijs, terwijl instapklare woningen gemiddeld 6,6 procent boven de vraagprijs opleverden.

Vooral populair onder koopstarters

Meer dan de helft van de kluswoningen werd in 2025 gekocht door koopstarters. Doorstromers waren goed voor 37 procent van de aankopen. Vooral in stedelijke gebieden kiezen starters relatief vaak voor een kluswoning. Buiten de steden is het aandeel doorstromers groter. De lagere aankoopprijs maakt deze woningen aantrekkelijk voor starters, mits zij voldoende financiële ruimte hebben om de verbouwing te bekostigen, bijvoorbeeld via een bouwdepot of met eigen middelen.

Nog altijd interessant voor beleggers

Ook beleggers tonen belangstelling voor kluswoningen. In 2025 werd ongeveer één op de tien kluswoningen gekocht door een belegger. Zij voegen vaak waarde toe door de woning te renoveren en vervolgens te verhuren of te verkopen. Het aandeel beleggers is de afgelopen jaren echter flink afgenomen door strengere regelgeving en hogere belastingen, waardoor de positie van koopstarters juist is versterkt.

Verbouwing verhoogt kwaliteit én waarde

Na een renovatie stijgt de kwaliteit van een kluswoning in veel gevallen naar de hoogste kwaliteitsscore. Dat betekent dat verouderde voorzieningen zijn vervangen, achterstallig onderhoud is weggewerkt en de woning weer voldoet aan de huidige woonwensen. Hierdoor neemt niet alleen het wooncomfort toe, maar ook de marktwaarde, omdat kopers bereid zijn meer te betalen voor een goed afgewerkte woning.

Analyse op basis van modelwaarde

Voor het bepalen van de waardestijging maakte brainbay gebruik van een modelwaarde die rekening houdt met onder meer woonoppervlakte, woningtype, bouwjaar en locatie. Daarbij is onderzocht hoe de woningwaarde verandert wanneer uitsluitend de kwaliteit van de woning verbetert. De analyse is gebaseerd op ongeveer 100.000 woningen. Eventuele uitbreidingen, zoals een uitbouw of dakkapel die extra woonoppervlakte opleveren, zijn niet meegenomen in de berekeningen.

Gemiddeld 178.000 euro waardestijging

Uit de analyse blijkt dat een kluswoning in 2025 na renovatie gemiddeld 178.000 euro meer waard is, uitgaande van een gelijkblijvend woonoppervlak. Wanneer tijdens de verbouwing extra woonruimte wordt gerealiseerd, kan de waardestijging nog verder oplopen. De uiteindelijke waardevermeerdering hangt af van factoren zoals woningtype en grootte. Over het algemeen geldt dat grotere woningen zowel absoluut als relatief de grootste waardestijging laten zien, al liggen de verbouwingskosten daarbij meestal ook hoger.

Locatie bepaalt een groot deel van de winst

De locatie van de woning speelt eveneens een belangrijke rol. Een tussenwoning in een stedelijke omgeving wordt na verbouwing gemiddeld ongeveer 175.000 euro meer waard. In Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag loopt dat op tot gemiddeld 244.000 euro, een waardestijging van ongeveer 40 procent. Bij vrijstaande woningen in landelijke gebieden bedraagt de gemiddelde waardestijging meer dan 300.000 euro, wat neerkomt op ongeveer 64 procent.

Verschil met instapklare woningen groeit

Het prijsverschil tussen kluswoningen en uitstekend afgewerkte woningen is de afgelopen jaren verder toegenomen. In 2020 bedroeg dat verschil gemiddeld 110.000 euro, ongeveer 40 procent. In 2025 is dit opgelopen tot 46 procent. Volgens makelaars zijn kluswoningen momenteel iets minder populair dan volledig afgewerkte woningen, waardoor zij gemiddeld minder bezichtigingen trekken.

Kluswoning biedt kansen

Hoewel veel kopers opzien tegen een ingrijpende verbouwing, kan een kluswoning juist een interessante mogelijkheid bieden. Een instapklare woning biedt gemak en comfort, waardoor kopers bereid zijn daar meer voor te betalen. Door zelf te investeren in een renovatie kunnen kopers echter een woning verwerven die in volledig afgewerkte staat financieel buiten bereik zou liggen. Ondanks de extra tijd, inspanning en kosten kiezen veel koopstarters daarom bewust voor een kluswoning.